Sous louer son logement n'est jamais un bon plan financier

Sous-louer son logement, c’est légal, mais sous conditions très précises

Le système D tricolore tombe parfois dans l’illégalité. Certains locataires souhaitent tirer partie de leur location pour générer des revenus. Ainsi, certains locataires n’hésitent pas à mettre en location leur logement, pour aller se loger ailleurs, plus loin de Paris. Ils empochent ainsi un revenu supplémentaire puisqu’ils louent leur logement plus cher que loyer payé à leur propriétaire. Sauf que... C’est évidemment illégal.

Le loyer en sous-location ne peut pas être supérieur au loyer payé au propriétaire

Un locataire ne peut pas de bonnes affaires financières en sous louant son logement loué. Ainsi, ces bons plans que l’on voit fleurir sur les réseaux sociaux ne sont pas légaux. Le propriétaire peut attaquer en justice son locataire et demander à ce que les sommes perçues lui soient restituées.

Obtenir l’accord du propriétaire n’est pas la seule condition

Évidemment, il faut impérativement obtenir l’accord écrit du propriétaire pour que le locataire puisse sous-louer tout ou partie de son logement. Cet accord doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer demandé. Il est préférable de formaliser cette autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un document électronique signé permettant d’en conserver la preuve. Mais l’accord du propriétaire ne permet pas pour autant de sous-louer le logement plus cher que son propre loyer. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le prix de la sous-location au mètre carré de surface habitable ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. Cette limitation s’applique aux baux d’habitation relevant de cette disposition, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. Le locataire doit également transmettre au sous-locataire une copie de l’autorisation écrite du propriétaire ainsi qu’une copie de son bail. La durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle du bail principal. Lorsque celui-ci prend fin, le sous-locataire ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux à l’encontre du propriétaire.

Sous-louer plus cher que son propre loyer : un exemple concret

Prenons un locataire occupant un appartement de 50 m² pour un loyer mensuel de 800 euros hors charges. Le loyer représente donc 16 euros par mètre carré. Si le propriétaire autorise la sous-location de l’ensemble du logement, le locataire ne peut pas demander 1 000 ou 1 200 euros par mois pour réaliser une marge. Le plafond de sous-location reste de 800 euros hors charges, à surface identique et sur la même base de comparaison. Si le locataire sous-loue seulement une chambre de 15 m², le loyer correspondant ne peut pas dépasser 240 euros par mois hors charges. Le plafond se calcule au mètre carré de surface habitable réellement sous-louée, et non en fonction du prix que les occupants seraient prêts à payer. Les charges doivent être justifiées et ne sauraient servir à contourner artificiellement ce plafonnement. Ce dispositif empêche qu’un locataire transforme un logement dont il n’est pas propriétaire en source de profit locatif au détriment du bailleur.

Exemple de sous-location	Montant
Loyer principal pour 50 m²	800 € / mois
Loyer principal au m²	16 € / m²
Sous-location de 50 m²	800 € / mois maximum
Sous-location de 15 m²	240 € / mois maximum
Sous-location de 50 m² à 1 200 €	Non conforme au plafond légal

Les revenus de sous-location doivent être déclarés aux impôts

Autre point trop souvent oublié : les revenus provenant d’une sous-location ne sont pas exonérés d’impôt simplement parce que le locataire reverse déjà un loyer à son propriétaire. Les recettes tirées d’une sous-location meublée sont en principe imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour une sous-location nue, les revenus relèvent en principe des bénéfices non commerciaux (BNC) lorsque le sous-bailleur n’est pas propriétaire du logement. Le régime fiscal applicable dépend de la nature de l’activité et de la situation du contribuable. Certaines exonérations existent, notamment pour la location ou la sous-location meublée d’une partie de l’habitation principale sous conditions précises. Les plateformes numériques peuvent transmettre à l’administration fiscale des informations relatives aux revenus perçus par leurs utilisateurs. Les paiements électroniques, les annonces et les contrats constituent également des éléments permettant de vérifier la réalité des recettes. Une sous-location non autorisée n’en devient pas fiscalement invisible : des revenus perçus irrégulièrement peuvent également être imposables.

Logement loué meublé : les mêmes limites de loyer

La location meublée n’échappe pas aux règles de plafonnement de la sous-location lorsque le bail principal relève de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire, y compris sur le prix de la sous-location. Le montant demandé au mètre carré de surface habitable ne peut pas dépasser celui payé au titre du bail principal. La surface habitable exclut notamment les murs, cloisons, cages d’escalier, caves, garages, balcons, terrasses et parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Le fait de fournir des meubles, une connexion Internet ou des équipements supplémentaires ne permet pas automatiquement de contourner le plafond légal. Il convient toutefois de distinguer les baux d’habitation classiques des contrats particuliers, notamment certains baux anciens ou contrats relevant d’autres régimes juridiques.

Sous-location Airbnb : quels sont les risques ?

Sous-louer son logement sur Airbnb ou une autre plateforme de location touristique ne dispense pas de respecter les obligations du bail principal. Le locataire doit disposer d’une autorisation écrite adaptée à cette activité et respecter les règles applicables au logement, notamment celles concernant les meublés de tourisme, les déclarations éventuelles en mairie et les restrictions locales. Les protections proposées par les plateformes ne remplacent pas une assurance habitation adaptée et ne garantissent pas automatiquement la prise en charge de tous les dommages. Leur application dépend des conditions contractuelles, des exclusions et des circonstances du sinistre. En cas de sous-location non autorisée, le locataire s’expose à une demande de résiliation du bail, à la restitution des sous-loyers perçus et, éventuellement, à des dommages et intérêts. L’existence d’une garantie commerciale proposée par Airbnb ne rend pas légale une sous-location qui ne respecte pas le bail ou la réglementation.

Biens immobiliers en SCI : attention à la sous-location meublée

Une société civile immobilière (SCI) relevant de l’impôt sur le revenu a normalement vocation à exercer une activité civile, comme la location de logements nus. La location ou sous-location habituelle de logements meublés constitue, fiscalement, une activité commerciale. Une SCI qui exerce une telle activité peut donc devenir redevable de l’impôt sur les sociétés (IS), avec des conséquences importantes sur l’imposition de ses résultats et de ses plus-values. L’administration fiscale admet une tolérance lorsque les recettes commerciales accessoires n’excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes de la SCI, sous réserve des modalités prévues par la doctrine fiscale. Il serait cependant incorrect d’affirmer qu’une SCI ne peut jamais exercer une activité de location meublée. Elle peut notamment être soumise à l’IS, volontairement ou du fait de son activité. En revanche, le seuil de 10 % ne constitue pas une autorisation générale de sous-louer : la société doit aussi disposer des droits contractuels nécessaires et respecter les règles propres à la location.

Sous-location sans autorisation : le propriétaire peut réclamer les loyers encaissés

Le risque ne se limite pas à perdre son logement. Lorsqu’un locataire sous-loue sans l’accord requis, le propriétaire peut engager une procédure afin d’obtenir la résiliation du bail. Il peut également réclamer les sommes perçues au titre de la sous-location irrégulière et, si un préjudice est établi, des dommages et intérêts. Les sommes en jeu peuvent devenir considérables lorsque le logement a été proposé pendant plusieurs mois ou plusieurs années sur une plateforme de location touristique. Le locataire peut donc perdre son bail et devoir restituer les recettes de sous-location, alors même qu’il a continué à payer régulièrement son propre loyer. La bonne foi alléguée ou le fait que les sous-locataires n’aient causé aucun dégât ne suffit pas à régulariser l’absence d’autorisation.

Sous-location et APL : des dispositifs spécifiques, pas un droit automatique

Dans certaines situations, une sous-location autorisée peut permettre au sous-locataire de bénéficier d’une aide personnelle au logement. Il existe notamment des dispositifs particuliers concernant la cohabitation intergénérationnelle et l’accueil de personnes âgées ou handicapées. Les conditions varient selon le statut du logement, l’âge des occupants, leurs ressources, leurs liens familiaux et la nature de la convention conclue. Il serait donc inexact d’affirmer que tout sous-locataire de moins de 30 ans ou de plus de 60 ans peut automatiquement percevoir les APL. Le bénéfice d’une aide dépend de l’examen du dossier par la CAF ou la MSA, dans le cadre du dispositif applicable. La sous-location doit être déclarée à l’organisme payeur et les conditions particulières de l’aide doivent être respectées.

Sous louer son logement n’est jamais un bon plan financier