Immobilier : Paris submergé de biens loués en Airbnb, mission impossible pour se loger
Airbnb à Paris : 29 000 logements loués plus de 120 jours par an, un record malgré les restrictions
Les Jeux olympiques de Paris 2024 sont terminés depuis plus de deux ans, mais leur héritage sur le marché immobilier parisien semble bien réel. Selon une nouvelle étude publiée le 4 novembre 2026 par L’Institut Paris Region, plus de 29 000 logements entiers proposés sur Airbnb à Paris ont été loués plus de 120 jours en 2025. Un record historique, malgré les restrictions imposées par la Ville de Paris. Loin d’avoir disparu avec la fin des Jeux, une partie des locations touristiques semble s’être durablement installée dans le paysage immobilier francilien. Et pour les Parisiens qui recherchent un logement à louer à l’année, ce n’est pas une bonne nouvelle.
Airbnb à Paris : 29 000 locations touristiques à l’année
Le chiffre est particulièrement révélateur. Entre 2023 et 2025, Paris a gagné plus de 10 000 annonces de logements entiers loués plus de 120 jours par an, portant leur nombre à plus de 29 000. Ces locations représentent désormais près de 41 % des annonces Airbnb actives dans la capitale, mais concentrent 72 % des nuitées réservées. Le marché ne repose donc plus uniquement sur des particuliers qui louent occasionnellement leur résidence principale pendant leurs vacances. Une part croissante de l’activité provient de logements exploités de manière intensive, parfois exclusivement destinés à l’accueil touristique. La distinction est essentielle : un logement loué quelques semaines pendant les vacances de son occupant ne produit pas les mêmes effets sur le marché résidentiel qu’un appartement consacré toute l’année à la location de courte durée.
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Après les JO, moins d’annonces, mais davantage de nuitées
En 2025, Airbnb comptabilisait environ 71 700 annonces actives à Paris, contre près de 84 000 en 2024. À première vue, la baisse pourrait laisser penser que le marché revient progressivement à la normale après l’effervescence olympique. Mais les chiffres racontent une autre histoire. Le nombre de nuitées réservées à Paris a dépassé 8,9 millions en 2025, contre un peu plus de 8,3 millions en 2024. Autrement dit, les annonces les moins actives ont disparu, notamment celles créées ponctuellement pour profiter des Jeux, tandis que les logements exploités régulièrement ont renforcé leur présence. Le phénomène est également visible à l’échelle francilienne : 139 400 annonces actives en 2025, soit 17 % de moins qu’en 2024, mais 24 % de plus qu’en 2023.
Airbnb : les chiffres clés de l’étude Paris Region
| Indicateur | Donnée |
|---|---|
| Annonces Airbnb actives à Paris en 2025 | 71 700 |
| Logements entiers loués plus de 120 jours à Paris | Plus de 29 000 |
| Progression de ces locations à Paris entre 2023 et 2025 | Plus de 10 000 |
| Part des annonces parisiennes louées plus de 120 jours | Près de 41 % |
| Part des nuitées parisiennes réalisées par ces locations | 72 % |
| Nuitées réservées à Paris en 2025 | Plus de 8,9 millions |
| Annonces Airbnb actives en Île-de-France en 2025 | 139 400 |
| Annonces franciliennes louées plus de 120 jours | 52 900 |
| Nuitées réservées en Île-de-France en 2025 | 16,7 millions |
| Évolution des annonces franciliennes entre 2023 et 2025 | +24 % |
| Évolution des nuitées franciliennes entre 2023 et 2025 | +36 % |
Des logements touristiques qui concurrencent le marché locatif traditionnel
C’est évidemment le principal problème soulevé par cette étude. Dans une capitale où l’offre de logements disponibles à la location classique est déjà extrêmement limitée, le développement des meublés touristiques exploités toute l’année contribue à réduire les possibilités de logement pour les résidents permanents. Chaque logement transformé durablement en hébergement touristique est potentiellement un logement de moins sur le marché résidentiel. Attention toutefois aux raccourcis : les 29 000 annonces recensées ne correspondent pas nécessairement à 29 000 logements qui auraient tous été disponibles pour une location classique. Certains biens sont des résidences secondaires ou présentent des situations particulières. L’étude ne permet pas de mesurer directement le nombre exact de logements retirés du marché locatif traditionnel. Elle confirme en revanche l’installation durable d’une activité touristique intensive, susceptible d’accentuer les tensions immobilières.
La location Airbnb rapporte-t-elle davantage que la location classique ?
L’attractivité économique des locations touristiques reste un puissant moteur du développement du secteur. Selon L’Institut Paris Region, le prix médian d’une nuitée par personne à Paris est passé de 39 euros en juin 2019 à 56,50 euros en juin 2026, soit une progression de 43,8 %. Cette hausse est particulièrement importante, même si elle ne permet pas à elle seule de conclure à une meilleure rentabilité pour tous les propriétaires. La location touristique implique des coûts supplémentaires : frais de plateforme, ménage, entretien, gestion des arrivées et départs, périodes d’inoccupation et éventuels frais de conciergerie. Elle comporte également des contraintes réglementaires et fiscales. Mais pour certains propriétaires, notamment dans les secteurs touristiques les plus recherchés, les recettes potentielles peuvent rester suffisamment attractives pour privilégier cette formule plutôt qu’un bail résidentiel classique.
Paris : 90 jours maximum pour louer sa résidence principale
Depuis le 1er janvier 2025, Paris limite à 90 jours par année civile la location touristique d’une résidence principale, contre 120 jours auparavant. La loi Le Meur de novembre 2024 a permis aux communes concernées de réduire ce plafond. Les logements qui ne constituent pas une résidence principale relèvent d’un autre régime : leur exploitation touristique peut notamment nécessiter une autorisation de changement d’usage, avec des règles particulièrement strictes à Paris. L’étude relève que la moitié des annonces parisiennes ont enregistré plus de 90 nuitées réservées en 2025, ce qui peut soulever des interrogations quant à leur conformité. Cela ne signifie pas pour autant que la moitié des annonces Airbnb sont illégales : certaines locations peuvent bénéficier d’autorisations spécifiques, et le plafond applicable dépend du statut du logement. Les données statistiques ne suffisent donc pas à établir une infraction pour chaque annonce concernée.
La réglementation se renforce, mais les résultats se font attendre
La Ville de Paris multiplie depuis plusieurs années les dispositifs destinés à encadrer les locations touristiques : enregistrement obligatoire, contrôle des changements d’usage, limitation des nuitées et sanctions financières. À l’échelle nationale et européenne, de nouvelles obligations de transmission des données par les plateformes doivent également faciliter les contrôles. L’enjeu n’est plus seulement d’adopter de nouvelles règles, mais de disposer des moyens humains et techniques nécessaires pour les faire respecter. L’Institut Paris Region souligne d’ailleurs que le renforcement de la réglementation n’a pas encore empêché la progression des locations touristiques à l’année. La question de l’efficacité réelle des contrôles devient donc centrale.
Le phénomène dépasse largement les frontières de Paris
Le développement des locations touristiques ne concerne plus uniquement les arrondissements centraux de la capitale. En 2025, les Hauts-de-Seine comptaient environ 15 300 annonces Airbnb actives, contre 14 250 en Seine-Saint-Denis. Saint-Denis, Saint-Ouen, Montreuil, Boulogne-Billancourt et plusieurs communes limitrophes connaissent une progression importante de leur offre touristique. La grande couronne représente désormais 20 % des annonces Airbnb franciliennes, contre environ 9 % en 2017. Ce déplacement géographique accompagne notamment l’extension de l’attractivité touristique au-delà de Paris intra-muros. Il pose aussi la question des conséquences sur des marchés résidentiels déjà fragilisés par les prix immobiliers et la difficulté d’accès au logement.
Airbnb : faut-il choisir entre tourisme et logement des habitants ?
La question mérite mieux qu’une opposition systématique entre propriétaires et locataires. Les locations touristiques répondent à une véritable demande, contribuent à l’activité économique et peuvent constituer un complément de revenus pour des particuliers. Mais lorsque des logements sont exploités en permanence comme des hébergements commerciaux, les conséquences sur l’offre résidentielle deviennent un sujet d’intérêt général. L’enjeu n’est pas nécessairement de supprimer Airbnb, mais d’éviter que la location touristique ne se développe au détriment du logement permanent. À Paris, l’étude publiée en novembre 2026 montre que cet équilibre reste difficile à trouver. Les Jeux olympiques ont peut-être servi d’accélérateur. Deux ans plus tard, le marché touristique continue de prospérer, tandis que les candidats à la location classique doivent toujours composer avec une pénurie de logements.