Immobilier locatif : investir dans les passoires thermiques, pour rêver de rendements à 2 chiffres ?

Investir dans une passoire thermique, viser des rendements à 2 chiffres, le nouveau miroir aux alouettes pour les gogos investisseurs ? Pas de rendements élevés sans risques élevés. Difficile de passer à côté de ces propositions alléchantes fleurissant sur les réseaux sociaux, des rendements à 2 chiffres, il suffirait d’investir dans une passoire thermique, d’effectuer des travaux, et le tour est joué. Sauf qu’évidemment, la réalité est bien différente. Le propriétaire vendant la passoire thermique n’étant pas totalement stupide.

Acheter une passoire thermique avec une forte décote, réaliser des travaux de rénovation énergétique, puis mettre le logement en location. Sur le papier, la stratégie semble idéale. Le propriétaire achète moins cher, améliore le logement, perçoit des loyers et espère réaliser une plus-value à terme. Mais le calcul est souvent bien moins favorable que prévu. Les travaux coûtent généralement plus cher que le budget initialement envisagé, les loyers ne progressent pas nécessairement et, surtout, 60 000 euros de travaux ne font pas automatiquement augmenter la valeur du bien de 60 000 euros. C’est probablement le piège le plus fréquent de l’investissement locatif dans les passoires thermiques.

Acheter une passoire thermique : une décote qui fait rêver les investisseurs

Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont devenus des biens immobiliers à part. En France métropolitaine, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les logements F suivront au 1er janvier 2028, puis les logements E en 2034. Les renouvellements et reconductions de bail sont également concernés. Cette réglementation pousse de nombreux propriétaires à vendre plutôt qu’à engager des travaux importants. Les investisseurs peuvent ainsi négocier des prix d’acquisition inférieurs à ceux de logements comparables mieux classés. Selon les données des Notaires de France portant sur les transactions de 2024, les appartements classés G se vendaient en moyenne 12 % moins cher que les appartements classés D, à caractéristiques comparables. Pour les maisons, la décote moyenne atteignait 25 %. Des écarts significatifs, mais qui ne constituent pas nécessairement de bonnes affaires. Une décote de 12 % peut être totalement insuffisante pour financer une rénovation énergétique sérieuse.

Le premier piège : sous-estimer largement le coût réel des travaux

L’investisseur débutant raisonne souvent à partir de quelques postes visibles : remplacement des fenêtres, isolation d’un mur, changement des radiateurs. Un devis rapide et le budget paraît maîtrisé. Mais une rénovation énergétique complète ne se limite pas à ces interventions. Il faut parfois reprendre la ventilation, traiter les ponts thermiques, modifier le système de chauffage, refaire une partie de l’électricité, déplacer des réseaux ou remettre en état les revêtements dégradés par les travaux. Dans un appartement ancien, les mauvaises surprises apparaissent souvent après le début du chantier : humidité, murs irréguliers, installations vétustes, contraintes de copropriété, présence éventuelle d’amiante ou de plomb. Les entreprises doivent également coordonner leurs interventions. Un chantier initialement estimé à 30 000 euros peut parfaitement atteindre 40 000 ou 45 000 euros, selon l’état du bien et les découvertes en cours de rénovation. Ce n’est pas une règle statistique, mais un scénario suffisamment plausible pour devoir être intégré dès le départ. Un investisseur prudent devrait prévoir une réserve pour imprévus, par exemple de 15 % à 20 % du montant des travaux, à ajuster après les diagnostics et les devis détaillés.

Exemple n°1 : un appartement acheté 150 000 euros, rénové pour 50 000 euros

Prenons un appartement de 50 m², classé G, situé dans une ville moyenne. Son prix d’achat est négocié à 150 000 euros, alors qu’un appartement comparable en bon état et classé D se vend environ 180 000 euros dans le même secteur. L’investisseur pense réaliser une excellente opération : il achète avec 30 000 euros de décote et estime les travaux à 30 000 euros. Mais la facture finale atteint 50 000 euros. Il faut ajouter les frais d’acquisition et les dépenses annexes. Le coût total de l’investissement atteint alors 214 000 euros, pour un appartement dont la valeur de marché après rénovation n’est estimée qu’à 180 000 euros.

50 000 euros de travaux pour seulement 30 000 euros de valorisation immobilière

C’est ici que le piège apparaît. L’appartement acheté 150 000 euros vaut désormais 180 000 euros. Sa valeur a donc progressé de 30 000 euros, alors que l’investisseur a dépensé 50 000 euros en travaux. Chaque euro dépensé en rénovation n’a créé, dans cet exemple, que 60 centimes de valeur immobilière supplémentaire. En tenant compte des frais d’acquisition et des dépenses annexes, l’investisseur a immobilisé 214 000 euros dans un actif qui ne vaut que 180 000 euros sur le marché. Il ne s’agit pas nécessairement d’une perte immédiatement réalisée, puisque le logement peut être conservé et loué pendant de nombreuses années. Mais si le propriétaire devait revendre rapidement, il subirait une perte patrimoniale importante, avant même les éventuels frais de commercialisation. Et ce calcul ne tient pas compte des intérêts d’un crédit immobilier.

Le marché immobilier ne rembourse pas les factures des artisans

Il faut bien comprendre ce principe : la valeur d’un logement rénové dépend du prix que les acheteurs sont prêts à payer, pas du montant des factures acquittées par son propriétaire. Dans un quartier où les appartements rénovés se négocient autour de 3 600 euros le mètre carré, un logement de 50 m² aura une valeur indicative de 180 000 euros. Que son propriétaire ait dépensé 20 000, 40 000 ou 70 000 euros pour le rénover ne change pas automatiquement ce prix de marché. Les travaux peuvent améliorer le confort, réduire les dépenses énergétiques, faciliter la location et préserver la valeur du patrimoine. Ils ne produisent pas mécaniquement une plus-value équivalente. Le phénomène est particulièrement marqué dans les secteurs où les prix immobiliers sont relativement faibles alors que le coût des matériaux et de la main-d’œuvre reste élevé. Une chaudière, une fenêtre ou un isolant ne coûtent pas nécessairement beaucoup moins cher dans une petite ville que dans une grande métropole. Pourtant, la valeur immobilière du logement peut y être divisée par deux ou trois.

Exemple n°2 : une maison à 100 000 euros, une rénovation à 80 000 euros

Le piège peut être encore plus important pour une maison individuelle. Imaginons une maison de 100 m² classée G, achetée 100 000 euros dans une commune où les maisons rénovées comparables se vendent autour de 150 000 euros. Le prix semble attractif. Mais la rénovation impose de reprendre l’isolation de la toiture, certains murs, les menuiseries, la ventilation et le chauffage. Le coût réel des travaux atteint 80 000 euros. Avec les frais d’acquisition et les dépenses annexes, l’investisseur aura engagé 190 000 euros, soit 40 000 euros de plus que la valeur estimée de la maison rénovée.

La rénovation énergétique peut coûter plus cher que la décote obtenue

Dans cet exemple, la décote à l’achat atteint 50 000 euros par rapport à une maison comparable rénovée. Elle paraît considérable. Pourtant, les seuls travaux coûtent 80 000 euros. L’investisseur a donc payé 30 000 euros de travaux de plus que l’avantage obtenu sur le prix d’acquisition. En ajoutant les frais, l’écart atteint 40 000 euros. Le propriétaire a certes acquis une maison rénovée et potentiellement plus facile à louer, mais il a payé 190 000 euros pour obtenir un bien dont la valeur de marché est estimée à 150 000 euros. Une décote importante ne suffit donc pas : elle doit couvrir les travaux, les frais et une marge de sécurité. Dans certaines zones peu tendues, la rénovation complète d’une passoire thermique peut être économiquement difficile à justifier si l’objectif est de créer rapidement de la valeur patrimoniale.

Exemple n°3 : la rentabilité locative peut masquer une mauvaise opération patrimoniale

Reprenons l’appartement du premier exemple, dont le coût total atteint 214 000 euros. Supposons qu’il puisse être loué 750 euros par mois après rénovation, soit 9 000 euros de loyers annuels. Le rendement locatif brut ressort à 4,21 %. Un rendement qui peut sembler acceptable dans certains secteurs. Mais il faut encore déduire les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance, l’entretien, les éventuels frais de gestion et les périodes de vacance locative. Si ces dépenses représentent 2 500 euros par an, le revenu net d’exploitation avant impôts et financement tombe à 6 500 euros, soit seulement 3,04 % du capital réellement investi. Le rendement locatif doit être calculé sur les 214 000 euros dépensés, et non sur les seuls 150 000 euros du prix d’achat. Cette distinction change complètement la lecture de l’opération.

Et avec un crédit immobilier, le cash-flow peut devenir négatif

L’investisseur qui finance son acquisition à crédit doit également supporter les intérêts et les remboursements de capital. À titre d’illustration, un emprunt de 170 000 euros sur 20 ans, à un taux fixe hypothétique de 3,50 % hors assurance, représente une mensualité d’environ 986 euros. Avec 750 euros de loyer mensuel et 2 500 euros de charges annuelles, le revenu locatif net d’exploitation ressort à environ 542 euros par mois. Le propriétaire doit donc compléter de sa poche environ 444 euros chaque mois pour faire face à la mensualité du crédit, hors assurance emprunteur et fiscalité. Ce déficit de trésorerie ne correspond pas intégralement à une perte économique, puisqu’une partie de la mensualité rembourse du capital et augmente progressivement le patrimoine net de l’emprunteur. Mais il constitue bien un effort d’épargne supplémentaire. Une opération peut afficher un rendement locatif positif tout en exigeant plusieurs centaines d’euros de trésorerie chaque mois.

Les travaux peuvent même réduire la surface habitable

Autre élément rarement intégré aux simulations commerciales : l’isolation intérieure peut réduire la surface utilisable d’un logement. Dans un petit appartement, quelques centimètres d’isolant sur plusieurs murs peuvent représenter une perte de surface non négligeable. Or, dans les secteurs où le prix au mètre carré est élevé, cette réduction peut avoir un impact direct sur la valeur du bien. Une rénovation énergétique peut donc améliorer la classe DPE tout en diminuant légèrement la surface commercialisable. Il faut également tenir compte des contraintes de copropriété. Une isolation par l’extérieur, un changement de fenêtres modifiant l’aspect de la façade ou certaines interventions sur le chauffage collectif nécessitent parfois des autorisations. L’investisseur ne maîtrise pas toujours seul les travaux indispensables pour atteindre la classe énergétique souhaitée. Un DPE projeté favorable ne garantit pas que le chantier pourra être réalisé exactement comme prévu.

Un DPE amélioré ne garantit pas un loyer plus élevé

Il serait également dangereux de supposer que le coût des travaux pourra être récupéré par une augmentation des loyers. Le montant du loyer dépend avant tout de la localisation, de la surface, de la demande locative, des caractéristiques du logement et des règles éventuellement applicables en matière d’encadrement. Un appartement classé D peut être plus attractif qu’un appartement classé G, mais cela ne signifie pas que son propriétaire pourra demander 20 % ou 30 % de loyer supplémentaire. Dans certaines villes, le marché locatif fixe une limite relativement stricte. Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, les plafonds réglementaires peuvent également restreindre les possibilités de revalorisation. Les logements classés F ou G sont par ailleurs soumis à des restrictions spécifiques concernant les augmentations de loyer. La rénovation permet souvent de conserver le droit de louer, pas nécessairement d’augmenter significativement les revenus locatifs.

Les aides publiques ne transforment pas automatiquement une mauvaise affaire en bonne affaire

MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro ou certaines aides locales peuvent contribuer au financement des travaux. Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs, sous réserve de respecter leurs conditions d’éligibilité, leurs plafonds et les engagements de location applicables. Mais les aides ne doivent jamais être considérées comme acquises avant validation du dossier. Leur montant dépend notamment du projet, des revenus du propriétaire et des règles en vigueur. Elles peuvent également imposer des contraintes sur la nature des travaux et la durée de location du logement. Une rénovation de 60 000 euros assortie de 15 000 euros d’aides laisse encore 45 000 euros à financer. Si les travaux n’ajoutent que 25 000 euros à la valeur immobilière, l’écart patrimonial reste défavorable. Les aides réduisent le coût net de la rénovation, mais ne garantissent ni la rentabilité locative ni la plus-value future.

Le véritable calcul à effectuer avant de signer le compromis

Pour évaluer correctement une passoire thermique, l’investisseur doit partir de la valeur du logement après rénovation, et non du prix demandé par le vendeur. Il faut d’abord rechercher des ventes récentes de logements réellement comparables, dans le même quartier, avec des surfaces et prestations similaires. Cette estimation permet de déterminer le prix maximal d’acquisition acceptable. De cette valeur cible doivent être retranchés les travaux, les frais d’acquisition, les dépenses annexes et une marge de sécurité. Prenons un appartement dont la valeur rénovée est estimée à 200 000 euros. Si les travaux doivent coûter 50 000 euros, les frais d’acquisition et annexes 12 000 euros, et si l’investisseur souhaite conserver une marge de sécurité de 15 000 euros, le prix d’achat maximal ressort à 123 000 euros. Au-delà, l’opération devient plus fragile sur le plan patrimonial.

Le bon investissement n’est pas forcément celui qui présente la plus forte décote

Un logement proposé 30 % sous le prix d’un bien rénové peut sembler plus attractif qu’un appartement bénéficiant seulement de 10 % de décote. Mais si le premier nécessite une rénovation lourde et incertaine, tandis que le second demande des travaux simples et précisément chiffrés, la seconde opération peut se révéler nettement plus intéressante. La qualité de l’emplacement, la tension locative, la santé financière de la copropriété, le niveau des charges et la facilité de revente restent déterminants. Il faut également vérifier le plan pluriannuel de travaux de la copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, les travaux déjà votés et les dépenses susceptibles d’être appelées après l’acquisition. Une mauvaise surprise sur le ravalement, la toiture ou le chauffage collectif peut anéantir la rentabilité d’un investissement pourtant bien négocié à l’achat.

Acheter pour louer ou financer une opération de marchand de biens : deux stratégies différentes

Les investisseurs qui souhaitent profiter des décotes sur les passoires thermiques sans gérer directement un chantier peuvent également s’intéresser aux plateformes de financement d’opérations immobilières, comme Blocshare. Cette société propose notamment de financer des opérations d’achat, de rénovation énergétique et de revente de logements, principalement en région parisienne. Selon sa communication commerciale de novembre 2026, elle affiche un TRI moyen réalisé de 11,9 % sur douze opérations achevées. Mais il ne s’agit absolument pas du même investissement. Avec Blocshare, l’épargnant ne devient pas propriétaire du logement et ne perçoit pas de loyers. Il détient un droit contractuel lié à une opération immobilière, avec un risque de perte en capital, une absence de liquidité et, selon les informations communiquées à cette date, aucune sûreté spécifique sur les actifs financés. Ce type de financement peut être étudié comme une diversification risquée, mais il ne remplace pas un investissement locatif direct. Les objectifs, les droits juridiques et les risques sont différents.

Notre avis : le principal risque n’est pas seulement de dépasser le budget travaux

Acheter une passoire thermique pour la rénover et la louer peut être une stratégie pertinente, à condition de maîtriser les coûts, de connaître le marché local et de disposer d’une marge financière suffisante. Mais l’erreur la plus coûteuse consiste à considérer les dépenses de rénovation comme autant de valeur immobilière créée. Le marché ne rembourse pas les travaux. Il valorise un logement en fonction de son emplacement, de ses caractéristiques et de la demande. Un investissement locatif doit donc être analysé simultanément sous trois angles : son coût total d’acquisition et de rénovation, sa rentabilité locative réelle et sa valeur patrimoniale après travaux. Une opération peut être intéressante pour percevoir des loyers sur vingt ans tout en étant défavorable en cas de revente à court terme. Encore faut-il en avoir conscience avant de signer. La meilleure affaire n’est pas nécessairement la passoire thermique la moins chère. C’est celle dont le prix d’achat, les travaux et les loyers permettent de conserver une marge de sécurité suffisante, même si tout ne se déroule pas comme prévu.

Sources des données

• Notaires de France : performance énergétique et valeur verte des logements
• Notaires de France : investissement locatif et performance énergétique, janvier 2026
• Service Public : interdiction progressive de location des passoires thermiques
• France Rénov’ : aides MaPrimeRénov’ à la rénovation énergétique
• Service Public : conditions de MaPrimeRénov’ pour les propriétaires bailleurs

Les exemples chiffrés présentés dans cet article sont des simulations pédagogiques construites pour illustrer les risques économiques d’une rénovation. Ils ne correspondent pas à des transactions réelles et ne constituent pas des estimations de prix ou des devis de travaux.