Immobilier en baisse en 2026, et pour 2027 ?

La reprise du marché immobilier français aura fait long feu. Après une amélioration progressive des transactions en 2025, les signaux se dégradent de nouveau en 2026. Les prix des logements anciens sont repartis à la baisse, les taux des crédits immobiliers remontent et les acheteurs se font plus rares. Selon l’Observatoire immobilier Bien’ici, la demande a même chuté de 22 % au troisième trimestre 2026, tandis que le nombre de biens proposés à la vente continue de progresser. De quoi renforcer la pression sur les vendeurs. Et pour 2027 ? Une nouvelle correction des prix apparaît possible, mais son ampleur dépendra principalement des conditions de financement et de la capacité des vendeurs à accepter les nouvelles réalités du marché.

Immobilier : les prix baissent effectivement en 2026

Les dernières statistiques officielles des Notaires-Insee confirment le retournement du marché. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % en France, après une baisse de 0,2 % au premier trimestre. Sur un an, la diminution atteint 0,8 %. Les maisons sont davantage touchées, avec un recul annuel de 1,3 %, tandis que les appartements affichent une quasi-stabilité, à ?0,1 %. Ces résultats, publiés le 8 septembre 2026, sont encore provisoires et pourront faire l’objet de révisions. Ils montrent néanmoins que la reprise des prix observée à la fin de l’année 2025 ne s’est pas prolongée. Le marché immobilier français peine toujours à retrouver un équilibre durable entre les exigences financières des vendeurs et les capacités d’emprunt des acquéreurs.

Bien’ici : la demande immobilière s’effondre de 22 %

Le signal le plus préoccupant provient de l’Observatoire immobilier Bien’ici, publié le 12 octobre 2026. Au troisième trimestre, le nombre de contacts générés par les annonces immobilières a chuté de 22 % sur un an, alors que l’offre de logements à vendre a progressé de 4 %. La tension immobilière, mesurée par le rapport entre les contacts et les annonces, recule ainsi de 25 %. Cette évolution traduit un déséquilibre croissant : les acheteurs disposent de davantage de choix, mais sont moins nombreux à engager concrètement des démarches. Le nombre de contacts retrouve des niveaux comparables à ceux de 2023 et 2024, deux années particulièrement difficiles pour le secteur. Il faut toutefois préciser que cet indicateur mesure l’activité des internautes sur Bien’ici et non le nombre de transactions effectivement réalisées dans l’ensemble du pays.

Les prix affichés résistent encore, mais pour combien de temps ?

C’est tout le paradoxe du marché immobilier actuel. Malgré une demande en forte diminution, les prix affichés dans les annonces ne connaissent pas encore de correction généralisée. Selon Bien’ici, ils progressent même de 1 % en moyenne nationale sur un an au troisième trimestre 2026. Cette hausse masque toutefois de fortes disparités. Les prix des maisons reculent de 1 %, tandis que ceux des appartements progressent de 0,7 %. Dans les zones urbaines de province, les prix affichés des appartements diminuent de 1,2 %. Ces statistiques ne contredisent pas les données Notaires-Insee : Bien’ici mesure les prix demandés par les vendeurs, alors que les indices notariaux reposent sur les transactions réalisées. Or, lorsque le marché ralentit, l’écart entre le prix affiché et le prix finalement négocié peut devenir significatif. Les vendeurs qui maintiennent des prétentions trop élevées risquent simplement de conserver leur bien plus longtemps sur le marché.

Immobilier 2026 : les principaux chiffres du retournement

Indicateur	Évolution	Période
Prix des logements anciens, France	?1,0 %	T2 2026 / T1 2026
Prix des logements anciens sur un an	?0,8 %	T2 2026
Prix des maisons anciennes sur un an	?1,3 %	T2 2026
Prix des appartements anciens sur un an	?0,1 %	T2 2026
Contacts sur les annonces Bien’ici	?22 %	T3 2026 / T3 2025
Offre de biens à vendre sur Bien’ici	+4 %	T3 2026 / T3 2025
Tension immobilière Bien’ici	?25 %	T3 2026 / T3 2025
Prix affichés des maisons sur Bien’ici	?1,0 %	T3 2026 / T3 2025
Prix affichés des appartements sur Bien’ici	+0,7 %	T3 2026 / T3 2025

Les variations des prix des transactions proviennent des indices Notaires-Insee publiés le 8 septembre 2026. Les indicateurs d’annonces et de contacts sont issus de l’Observatoire Bien’ici du troisième trimestre 2026, publié le 12 octobre. Ces deux sources utilisent des méthodologies différentes et ne doivent pas être confondues.

Les délais de vente s’allongent, les acheteurs reprennent la main

Les difficultés du marché se retrouvent également dans les délais de commercialisation. Selon Bien’ici, une annonce immobilière reste diffusée en moyenne 82 jours au troisième trimestre 2026, soit sept jours supplémentaires par rapport au printemps. Les disparités régionales sont importantes : la durée moyenne atteint 59 jours en Île-de-France, contre 111 jours en Corse. Pour les vendeurs, cette situation impose de revoir leurs stratégies. Un bien correctement estimé, situé dans un secteur recherché et ne nécessitant pas de travaux importants peut toujours trouver preneur rapidement. En revanche, les logements affichés au-dessus des valeurs du marché risquent de multiplier les visites sans recevoir d’offres sérieuses. Le pouvoir de négociation se déplace progressivement vers les acheteurs, particulièrement lorsque les vendeurs sont contraints de réaliser leur transaction dans un délai limité.

La remontée des taux immobiliers pénalise les acheteurs

La baisse des prix ne suffit pas nécessairement à améliorer le pouvoir d’achat immobilier. Les taux des crédits constituent l’autre variable déterminante. Après la détente observée en 2024 et au début de 2025, les conditions de financement se sont de nouveau durcies en 2026. Les ménages doivent composer avec des mensualités plus élevées à montant emprunté identique, ou réduire leur budget d’acquisition pour respecter les limites d’endettement. Cette contrainte touche particulièrement les primo-accédants, qui disposent généralement d’un apport personnel plus limité. Pour les vendeurs, la conséquence est directe : un acheteur qui pouvait financer un logement à un certain prix il y a deux ans ne dispose plus nécessairement de la même capacité d’emprunt aujourd’hui. Tant que les revenus des ménages ne compensent pas le coût du crédit, les prix immobiliers restent soumis à une pression baissière.

Immobilier en 2027 : une nouvelle baisse des prix est-elle probable ?

Les perspectives pour 2027 demeurent incertaines, mais plusieurs facteurs pourraient prolonger la correction immobilière. La diminution des contacts sur les annonces, l’augmentation du nombre de biens disponibles et la remontée des taux constituent une combinaison peu favorable à une reprise rapide des prix. Les vendeurs pourraient être amenés à consentir davantage de rabais pour concrétiser leurs transactions. Il ne faut cependant pas confondre cette pression baissière avec la certitude d’une chute généralisée. Dans leur analyse actualisée le 22 octobre 2026, les Notaires de France évoquent une possible stabilisation des prix à l’automne et soulignent que le risque immédiat concerne davantage le ralentissement des transactions qu’une nouvelle baisse brutale des valeurs. Pour 2027, une poursuite des ajustements paraît plausible, mais aucun pourcentage national de baisse ne peut être présenté comme acquis. L’évolution des taux de crédit, de l’emploi et de la confiance des ménages sera déterminante.

Des baisses de prix très différentes selon les villes et les logements

Le marché immobilier français ne peut pas être résumé à une seule moyenne nationale. Les logements situés dans les secteurs où la demande reste structurellement forte résistent généralement mieux que ceux proposés dans des territoires moins attractifs. La proximité des transports, des bassins d’emploi et des services demeure essentielle. Les caractéristiques énergétiques des logements prennent également une importance croissante. Les biens nécessitant des rénovations coûteuses peuvent subir des négociations plus importantes, les acquéreurs intégrant désormais le montant des travaux dans leur budget global. À l’inverse, un logement bien situé, performant sur le plan énergétique et proposé au juste prix peut conserver une forte attractivité. La baisse des prix en 2027 pourrait donc être davantage marquée sur certains segments du marché que sur l’ensemble du parc immobilier.

Immobilier neuf : les promoteurs également sous pression

Le ralentissement ne concerne pas uniquement les logements anciens. L’Observatoire Bien’ici relève une diminution de 21 % des contacts sur les annonces de logements neufs au troisième trimestre 2026, alors que l’offre de programmes progresse de 6 %. Les prix affichés dans le neuf reculent de 6 % sur un an selon cet indicateur. Cette baisse doit être interprétée avec prudence, car la composition des programmes commercialisés peut évoluer d’une période à l’autre. Elle illustre néanmoins les difficultés rencontrées par les promoteurs pour attirer des acquéreurs dans un environnement financier contraint. Les coûts de construction, les exigences réglementaires et la disponibilité du foncier continuent par ailleurs de limiter les possibilités d’ajustement. Le marché du neuf pourrait donc rester particulièrement fragile en 2027, avec des situations très différentes selon les programmes et les territoires.

Acheter en 2027 : attendre une nouvelle baisse des prix ?

Pour les futurs acquéreurs, la tentation est grande de repousser leur projet immobilier dans l’espoir de bénéficier de prix plus bas en 2027. Cette stratégie comporte pourtant une incertitude majeure : personne ne connaît le point bas du marché, et une nouvelle hausse des taux de crédit pourrait annuler une partie des économies réalisées sur le prix d’achat. À titre d’illustration, une baisse de 5 % sur un logement affiché à 300 000 euros représente une économie de 15 000 euros avant frais. Mais le coût total du financement dépend également du taux obtenu, de la durée du prêt et de l’assurance emprunteur. Pour un achat de résidence principale, la qualité du bien, la solidité du financement et la capacité à négocier restent plus importantes que la recherche du moment parfait. Les acheteurs disposant d’un apport conséquent et d’un dossier bancaire solide pourraient néanmoins trouver davantage d’opportunités dans un marché moins concurrentiel.

Vendre en 2027 : faut-il anticiper une correction supplémentaire ?

Pour les propriétaires souhaitant vendre, attendre un rebond rapide des prix pourrait se révéler risqué. Les statistiques de Bien’ici montrent que la demande s’est nettement contractée alors que l’offre continue d’augmenter. Un vendeur qui refuse d’adapter son prix peut ainsi perdre plusieurs mois, sans garantie d’obtenir une meilleure proposition par la suite. La stratégie doit toutefois dépendre de la situation personnelle. Un propriétaire qui n’a aucune obligation de vendre peut conserver son bien et attendre une amélioration du marché. Celui qui doit financer un autre achat, régler une succession ou faire face à des contraintes financières devra davantage tenir compte des conditions actuelles. En 2027, une estimation réaliste pourrait devenir le principal facteur de réussite d’une vente immobilière. Les prix des annonces voisines ne constituent pas nécessairement une référence fiable : ce sont les montants des transactions effectivement conclues qui permettent de mesurer la valeur du marché.

Immobilier 2027 : les prix pourraient encore baisser, mais pas partout

Le marché immobilier français aborde 2027 dans une situation fragile. La correction des prix constatée en 2026, la chute de 22 % des contacts sur les annonces et l’augmentation de l’offre témoignent d’un rapport de force devenu plus favorable aux acheteurs. Pour autant, la baisse généralisée des prix en 2027 n’est pas une certitude. Les notaires envisagent encore une stabilisation possible, tandis que les tensions sur le crédit pourraient prolonger l’attentisme des ménages. Une chose paraît acquise : le marché ne fonctionne plus comme durant les années de crédit exceptionnellement bon marché. Les vendeurs doivent désormais composer avec les capacités financières réelles des acquéreurs. Pour les acheteurs, cette évolution peut ouvrir des possibilités de négociation, sans dispenser d’une analyse rigoureuse du coût total de leur projet immobilier.