Dispositif Jeanbrun : chronique d’un fiasco annoncé, 5 mesures proposées pour l’améliorer

Dispositif Jeanbrun : chronique d’un fiasco annoncé

Le dispositif Jeanbrun devait relancer l’investissement immobilier locatif en France. Neuf mois après son lancement, le constat est pour le moins décevant. Les investisseurs ne se précipitent pas, les ventes de logements neufs s’effondrent et les promoteurs immobiliers réclament déjà cinq modifications du mécanisme fiscal. Le problème est pourtant connu : avec des prix immobiliers toujours élevés, des taux de crédit proches de 4 % et une rentabilité locative souvent insuffisante, un avantage fiscal ne suffit plus à convaincre les épargnants. Le dispositif Jeanbrun pourrait bien suivre le chemin de ses prédécesseurs : soutenir artificiellement les prix de vente sans résoudre les difficultés structurelles du marché immobilier.

Un dispositif censé relancer l’investissement locatif, mais les investisseurs ne répondent pas présents

Lancé en février 2026 pour prendre le relais du dispositif pinel, le mécanisme Jeanbrun devait redonner de l’intérêt à l’investissement locatif privé. Le principe est simple : permettre aux propriétaires bailleurs de déduire fiscalement une partie du prix d’acquisition de leur logement grâce à un mécanisme d’amortissement, en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans et du respect de plafonds de loyers. Une formule qui pouvait paraître attractive sur le papier. Dans les faits, les résultats restent très éloignés des attentes. Selon les chiffres publiés le 12 novembre par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les réservations de logements collectifs neufs ont chuté de 24,4 % au troisième trimestre 2026, pour atteindre seulement 15 102 unités. Les ventes aux investisseurs locatifs ont elles-mêmes reculé de 3,7 %. Le nouveau dispositif fiscal n’a manifestement pas suffi à inverser la tendance. Il serait excessif de lui attribuer à lui seul l’effondrement du marché, mais il est désormais difficile de soutenir qu’il constitue le moteur de relance annoncé.

Les promoteurs immobiliers réclament déjà cinq modifications

Le constat est suffisamment préoccupant pour que les promoteurs demandent au gouvernement de revoir rapidement sa copie. Pascal Boulanger, président de la FPI, doit rencontrer l’entourage du Premier ministre le lundi 16 novembre afin de défendre cinq évolutions du dispositif Jeanbrun. Les professionnels souhaitent élargir les possibilités de location, relever les taux d’amortissement et augmenter les plafonds de déduction fiscale. Autrement dit, un dispositif qui devait relancer le marché grâce à de nouvelles incitations fiscales ne fonctionne pas suffisamment, et la solution proposée consiste à renforcer ces mêmes incitations. Une fuite en avant ? La question mérite d’être posée, car chaque avantage supplémentaire représente potentiellement un coût pour les finances publiques.

Les cinq changements réclamés par les promoteurs immobiliers

Ces propositions sont des revendications de la FPI au 13 novembre 2026. Elles ne constituent pas des modifications déjà adoptées.

Le véritable problème : des logements neufs toujours beaucoup trop chers

C’est sans doute le principal paradoxe de cette crise immobilière. Les ventes s’effondrent, les stocks peinent à s’écouler, mais les prix des logements neufs ne diminuent pas suffisamment pour retrouver une clientèle solvable. Selon la FPI, les prix restent au-dessus de 5 000 euros le mètre carré. Les promoteurs expliquent cette résistance par des coûts de construction et de commercialisation difficilement compressibles. L’argument est recevable, mais il ne change rien au problème de l’investisseur : acheter un logement trop cher réduit mécaniquement sa rentabilité. Avec un appartement acquis 250 000 euros et loué 800 euros par mois, le rendement locatif brut n’atteint que 3,84 %. Et encore, avant taxe foncière, charges non récupérables, entretien, assurance, vacance locative, fiscalité et coût du financement. À ce niveau de rendement, un crédit immobilier proche de 4 % rend l’opération particulièrement difficile à équilibrer. Le dispositif fiscal peut atténuer la facture, mais il ne transforme pas un mauvais investissement en bon placement.

Exemple concret : un appartement à 250 000 euros financé à crédit

Prenons le cas d’un épargnant qui achète un appartement neuf de 50 mètres carrés à 5 000 euros le mètre carré, soit 250 000 euros. Il finance son acquisition avec 50 000 euros d’apport et un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans, à un taux fixe de 4 %, hors assurance. La mensualité atteint environ 1 212 euros, alors que le logement est loué 800 euros par mois. Avant même de tenir compte de la taxe foncière, des charges et des autres frais, le propriétaire doit donc compléter chaque mois le remboursement de son crédit avec son épargne personnelle. L’avantage fiscal peut réduire cet effort, mais son montant dépend de la situation du contribuable et des règles de déduction applicables. Il ne constitue pas un revenu locatif supplémentaire. Et surtout, il ne compense pas nécessairement un prix d’achat excessif.

La défiscalisation immobilière, une vieille recette qui montre ses limites

Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans une longue tradition française de soutien fiscal à l’investissement immobilier locatif. Robien, Borloo, scellier, duflot, Pinel : les noms changent, mais la logique reste proche. L’État accorde un avantage fiscal pour encourager les particuliers à acheter des logements destinés à la location. Ces dispositifs ont contribué au financement de nombreuses constructions. Ils ont aussi alimenté des critiques récurrentes concernant leur coût budgétaire, leur efficacité et les prix de commercialisation de certains programmes. Lorsqu’un avantage fiscal devient un argument de vente central, le risque est qu’une partie du bénéfice soit absorbée par le prix d’acquisition. Le Particulier pense réaliser une économie d’impôt, alors qu’il peut avoir payé son logement plus cher que sa valeur économique ne le justifie. Le Jeanbrun repose sur un mécanisme différent de celui du Pinel, mais il n’échappe pas à cette question fondamentale : qui bénéficie réellement de l’avantage fiscal, l’investisseur ou le vendeur ?

Un avantage fiscal qui peut aussi réduire la plus-value à la revente

Le mécanisme Jeanbrun comporte une particularité que les investisseurs doivent impérativement comprendre. Les amortissements fiscalement déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, selon les règles applicables au dispositif. Autrement dit, l’économie fiscale réalisée pendant la période de location peut avoir une contrepartie lors de la cession du logement. Ce mécanisme ne signifie pas que l’avantage fiscal est systématiquement annulé, puisque la fiscalité de la plus-value dépend notamment de la durée de détention et des abattements applicables. Il interdit néanmoins de présenter les amortissements comme un cadeau fiscal sans contrepartie. Un investisseur doit calculer la rentabilité globale de son opération, de l’achat jusqu’à la revente, et non uniquement additionner les économies d’impôt réalisées pendant neuf ans.

Un dispositif encore trop complexe pour convaincre les épargnants

Le dispositif Jeanbrun impose plusieurs contraintes : location nue à usage de résidence principale, engagement de neuf ans, plafonds de loyers, restrictions concernant les locataires et conditions spécifiques pour les logements anciens nécessitant des travaux. Dans l’ancien, les travaux doivent notamment représenter au moins 30 % du prix d’acquisition selon les règles actuellement applicables. Pour un particulier, ces obligations s’ajoutent aux risques habituels de l’immobilier locatif : impayés, vacance, travaux imprévus, évolution de la réglementation énergétique et incertitudes fiscales. Face à cette accumulation de contraintes, certains épargnants peuvent préférer des placements financiers plus liquides et plus simples à gérer. Il ne s’agit pas de prétendre que les ETF, les obligations ou les SCPI sont sans risque, mais de constater que l’investissement immobilier direct ne bénéficie plus de l’évidence économique qui pouvait lui être attribuée lorsque les crédits étaient très bon marché.

Le marché du logement neuf s’enfonce dans une crise inquiétante

Les difficultés dépassent largement le seul dispositif Jeanbrun. Les ventes de logements neufs aux propriétaires occupants ont reculé de 17 % au troisième trimestre 2026. Les autorisations de logements collectifs ont diminué d’environ 20 % sur un an, à 44 603 unités. Plus inquiétant encore, le taux de retrait des programmes commercialisés atteint 28 %, contre environ 3 % dans des conditions normales de marché, selon la FPI. Les promoteurs renoncent donc à commercialiser certains projets faute d’acquéreurs. Ce mécanisme risque d’entretenir la pénurie future de logements : moins de ventes aujourd’hui signifie moins de nouveaux programmes demain, puis potentiellement moins de logements disponibles à la location. La crise de la demande peut ainsi se transformer en crise de l’offre, alors même que de nombreux territoires souffrent déjà d’un manque de logements accessibles.

Faut-il vraiment augmenter encore les avantages fiscaux ?

La demande des promoteurs peut se comprendre : sans investisseurs, de nombreux programmes immobiliers ne trouvent pas leur équilibre financier. Mais faut-il systématiquement mobiliser davantage d’argent public pour maintenir un modèle économique qui ne fonctionne plus dans les conditions actuelles de marché ? Augmenter les taux d’amortissement et les plafonds de déduction fiscale peut améliorer la rentabilité après impôt de certains projets. Cela ne garantit pourtant ni une baisse des prix, ni une augmentation durable de l’offre locative, ni une utilisation optimale des ressources publiques. Une autre approche consisterait à agir davantage sur les coûts de production, la disponibilité du foncier, les délais administratifs, la stabilité réglementaire et l’adéquation entre les prix de vente et les loyers réellement supportables par les ménages. La fiscalité peut accompagner un investissement économiquement pertinent. Elle ne devrait pas être sa principale justification.

Chronique d’un fiasco annoncé ?

Le dispositif Jeanbrun n’a pas encore définitivement échoué. Il reste applicable jusqu’à fin 2028 et ses effets doivent être appréciés sur une période suffisamment longue. Mais les premiers résultats sont préoccupants. Le plus révélateur n’est peut-être pas le faible nombre d’investisseurs séduits, mais la rapidité avec laquelle les promoteurs réclament déjà des assouplissements et des avantages supplémentaires. À force de vouloir relancer l’immobilier par la défiscalisation, les pouvoirs publics risquent de traiter les symptômes sans s’attaquer aux causes. Le marché immobilier ne manque pas seulement d’incitations fiscales. Il manque de logements proposés à des prix compatibles avec les revenus des ménages et les loyers qu’ils peuvent payer. Tant que cette équation ne sera pas résolue, les dispositifs fiscaux successifs risquent de produire les mêmes déceptions. Les épargnants, eux, auraient tout intérêt à ne pas confondre investissement immobilier et économie d’impôt.

Sources des données

• Service Public - Investissement locatif : dispositif Jeanbrun, conditions et fiscalité
• Ministère du Logement - Investir dans un logement avec le dispositif Jeanbrun
• Fédération des promoteurs immobiliers - Études et chiffres du logement neuf